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Immobilienbewertung bei Erbschaft: Wie funktioniert die Verkehrswertermittlung

23.11.2020 - Nach der Erbschaft des Elternhauses flattert der große Schrecken ins Haus: der Erbschaftssteuerbescheid. Nach den Vorgaben des Erbschaftssteuer- und Schenkungsteuergesetzes (ErbStG) hat das Finanzamt eine Schätzung Ihrer Immobilie vorgenommen und dabei einen wesentlich höheren Verkehrswert angesetzt als vermutet. Die Folge: Die Summer der Erbschaftssteuer übersteigt alle Vorstellungen. Wie kann das passieren? Das Finanzamt ermittelt den Wert des vererbten Hauses über das sogenannte typisierende Massenverfahren. Tatsächlich wertbildende Faktoren werden hierbei außen vorgelassen. Um dem Erbschaftssteuer-Schrecken zu entgehen, sollten Erben deshalb ein eigenes Verkehrswertgutachten erstellen lassen. Doch wie wird der Verkehrswert ermittelt? Wir haben das wichtigste zusammengefasst.

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Wie kann man den Verkehrswert ermitteln?

Was genau der Verkehrswert eigentlich ist, definiert §194 Baugesetzbuch (BauGB). Es handelt sich hierbei um den Preis, den das Haus zum aktuellen Zeitpunkt unter normalen Umständen auf dem freien Markt erzielen kann. Deshalb ist der Verkehrswert gleichzeitig auch der Marktwert.

Das bedeutet, der Verkehrswert bildet ab, wie viel das Haus zu den üblichen Marktbedingungen tatsächlich wert ist. Hierfür wird das Haus von einem regionalen Immobiliengutachter unter die Lupe genommen. Allerdings ist der Verkehrswert nicht auch der Kaufpreis. Dieser wird in der Regel unter Hinzunahme weiterer Faktoren zwischen Verkäufer und Käufer ausgehandelt. Das bedeutet, der Verkehrswert kann unter, aber auch über dem tatsächlichen Kaufpreis liegen. 

Um den Verkehrswert zu ermitteln, bedienen sich Gutachter unterschiedlicher Verfahren:

• dem Sachwertverfahren

• dem Ertragswertverfahren 

• dem Vergleichswertverfahren

Um ein möglichst zuverlässiges Ergebnis zu erzielen, werden zwei der drei Verfahren für die Ermittlung des Verkehrswertes kombiniert.

Beim Sachwertverfahren werden der Wert der Immobilie und der Grundstückswert getrennt voneinander ermittelt. Durch die Trennung beider Elemente können baufällige Immobilien in guter Lage zu einem höheren Preis veräußert werden, während beispielsweise neu gebaute Häuser in schlechte Lage einen geringeren Wert erzielen.

Um den Sachwert der Immobilie zu ermitteln, zieht man die Baukosten für das Gebäude heran und zieht anfallende Werte für die Abnutzung ab. Dabei wird davon ausgegangen, dass die Kosten zur Wiederherstellung des Gebäudes den Aufwendungen für einen Neubau entsprechen.

Welchen Wert das Grundstück besitzt wird aus der Bodenrichtwertkarte abgeleitet. Im Vergleich mit anderen, artverwandten Grundstücken in der gleichen Bodenrichtwertzone wird das Grundstück betrachtet und daraus ein Preis abgeleitet. Die Bodenrichtwertkarte wird alle zwei Jahre vom regionalen Gutachterausschuss erstellt.

Im Sachwertverfahren werden nun der Grundstückswert und der Sachwert der Immobilie miteinander addiert, hieraus ergibt sich der Sachwert des gesamten Objektes. Diese Methode eignet sich vor allem für freistehende Einfamilienhäuser, Mehrfamilienhäuser mit mindestens zwei Parteien oder Eigentumswohnungen.

Handelt es sich bei dem geerbten Objekt um ein Gebäude, das vermietet ist oder gewerblich genutzt wird, kommt das Ertragswertverfahren zum Einsatz. Hierbei wird errechnet, welchen Ertrag die Immobilie durch die laufende Vermietung erwirtschaftet. Bei Produktionsgebäuden wird der Ertrag der produzierten Güter ebenso berücksichtigt. Anschließend werden die Kosten für die Instandhaltung des Gebäudes vom laufenden Ertrag abgezogen. Hieraus ergibt sich der Ertragswert des Objektes. In dieser Berechnung werden aber auch nicht klar benennbare Faktoren berücksichtigt, etwa drohender Leerstand.

Wie wird der Vergleichswert ermittelt?

Das dritte Verfahren ist das Vergleichswertverfahren. Hierbei wird die Kaufpreissammlung des Gutachterausschusses, die alle zwei Jahre veröffentlicht wird, zurate gezogen. Das zu bewertende Objekt wird in Lage, Ausstattung und Zustand mit anderen, bereits verkauften Immobilien gleicher Art verglichen. Aus den vorangegangenen Verkäufen wird ein Durchschnittpreis ermittelt und die zu bewertende Immobilie wird am oberen oder am unteren Ende der Skala eingeordnet.

Das Vergleichswertverfahren lässt sich am besten für Einfamilienhäuser in Wohngebieten anwenden, die alle etwa zur gleichen Zeit gebaut wurden. Auch in Neubausiedlungen kann das Vergleichswertverfahren schnell Aufschluss über den Verkehrswert liefern.

Wovon hängt der Verkehrswert der Immobilie ab? 

Bei der Ermittlung des Verkehrswertes achtet ein Gutachter vor allem auf die sogenannten wertbildenden Faktoren. Hierzu gehören:

• das Baujahr: Wann wurde das Haus gebaut? Wann wurden etwaige Anbauten vorgenommen?

• die Lage: Ist das Gebäude inmitten einer Wohnsiedlung zu finden oder eher am Stadtrand?

• Wohn- und Nutzfläche: Wie viel Quadratmeter Wohnfläche stehen zur Verfügung? Wie groß ist der Garten? 

• Ausstattung: Wie viel Zimmer hat das Haus? Verfügt es über Balkon oder Terrasse? Wie alt sind die Fenster und die Heizung?

Gerade die Heizung kann bei alten Häusern zum Stolperstein der Verkehrswertermittlung werden. Im Fall der Erbschaftssteuer kann die alte Ölheizung aber auch zum Trumpf werden. Aufgrund ihrer schlechten Energieeffizienz, der hohen Unterhaltskosten und den anfallenden Folgekosten wirkt sie sich wertmindernd aus. So kann die Heizung einen entscheidenden Unterschied in der Steuerschuld bewirken. Gleichzeitig ist die Heizung aber auch eine ganz eigene Baustelle, wenn das Haus selbst genutzt werden soll. Ist die Erbschaftssteuer erstmal bezahlt, wirken sich die Folgekosten, die schlechte Energieeffizienz und der hohe Unterhalt spürbar aufs eigene Portemonnaie aus.

Heizung nach der Verkehrswertermittlung erneuern lassen

Erben ist in solchen Fällen dazu zu raten, die Heizungssanierung erst nach der Festsetzung des Erbschaftssteuerbescheids vornehmen zu lassen. So profitieren Sie von einer niedrigeren Steuerschuld. Die Ersparnisse können Sie anschließend direkt in die Heizungssanierung stecken.

Die alte Ölheizung kann komplett erneuert werden oder Sie entscheiden sich für einen effizienteren Brennwertkessel. Die Sanierung lohnt sich langfristig in jedem Fall: Für die Modernisierung können Sie unter anderem Förderungen der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) in Anspruch nehmen. Gleichzeitig wirkt sich die energetische Sanierung wertsteigernd aus, falls Sie das Haus eines Tages doch wieder verkaufen wollen.

Wer ermittelt den Verkehrswert und welche Unterlagen sind nötig?

In den meisten Fällen ist es ratsam einen Gutachter für die Verkehrswertermittlung zurate zu ziehen. Diesen können Sie entweder in einem unabhängigen Gutachterbüro finden oder Sie fragen in einem Maklerbüro an. Auch viele Banken verfügen über eigene Immobiliengutachter.

Für die Ermittlung des Verkehrswertes sollten Sie folgende Unterlagen bereithalten:

• den Grundriss

• einen Auszug aus dem Grundbuch 

• den Energieausweis

• die Flurkarte 

• den Lageplan

• Eintragungen über Baulasten und Wegerechte

 • eine Wohnflächenberechnung

• Sanierungsnachweise

Ist der Verkehrswert ermittelt, schicken Sie das Gutachten an das Finanzamt mit der Bitte, die Berechnung der Erbschaftssteuer anhand dieses Wertes erneut vorzunehmen und die Steuerlast zu korrigieren.

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